מנהל מקרקעי ישראל מחזיק בכ- 93% משטח מדינת ישראל ומנהל אותן בהתאם למדיניות הנקבעת על-ידי מועצת מקרקעי ישראל.
המקרקעין נמסרים בדרך של חכירה לדורות. חכירה לדורות הינה שכירות לתקופה שמעל 25 שנים. בעלות - שלב ראשון להקניית זכות בעלות הוא מעבר לחכירה מהוונת. הקניית זכות בעלות מותנית ב: חתימת הסכם בין הבעלים על המקרקעין והיא כפופה לעמידה בתנאים ובקריטריונים כפי שהומלצו ב"ועדת גדיש", והטעונים אישור מועצת מקרקעי ישראל במסגרת החלטה פרטנית לעניין הקניית בעלות. מוחכר- יחידת דיור אחת בבניה רוויה או בבניה נמוכה. בניה רוויה - מבנה הכולל 4 יחידות דיור לפחות הבנויות זו מעל זו בשתי קומות לפחות, ובלבד שבגין כל יחידה קיים חוזה חכירה לא מהוון. בניה נמוכה - בניה צמודת קרקע, בין אם במבנה חד-משפחתי, או דו משפחתי, ובין אם במבנה טורי, ובלבד שבגין כל יחידה קיים חוזה חכירה לא מהוון. חוזה חכירה לא מהוון - חוזה חכירה ליחידת דיור אחת, אשר מטרת החכירה הנקובה בו היא מגורים, למעט מגורים בנחלות, שטחי המחנה בקיבוצים ובמשקי עזר. שטח מבונה- שטח בנוי ברוטו במ"ר של יחידת דיור אחת נשוא החיוב בדמי חכירה שנתיים או בהיוון.
בבניה הנמוכה לא יפחת השטח הבנוי מ- 160 מ"ר ברוטו, אלא אם זכויות הבניה, על פי תוכנית תקפה, הינן פחותות. שווי מקרקעין- אומדן שווי מקרקעין בהתבסס על טבלאות עזר שנערכו על-פי מיקום, על-פי שטח המגרש ו/או השטח המבונה,כאשר הוא צמוד למדד המחירים לצרכן ממועד עריכת הטבלאות ועד למועד ביצוע ההיוון. השגה על שווי מקרקעין ? לא תתקבל השגה על סכום דמי ההיוון. סכום ההיוון נקבע לפי שיעור אחיד וקבוע בתנאי מבצע ועל בסיס אומדן שווי מקרקעין ולא על-בסיס שומה פרטנית. היוון איננו חובה, אלא אמור להוות הצעה מיטיבה.
דמי חכירה שנתיים מקביל לדמי שכירות בגין תקופת השימוש בקרקע והם משולמים מדי שנה בעבור זכות החכירה, לפי היקף זכויות בניה נתונות. חוזה החכירה עם המינהל קובע את תנאי החכירה, לרבות תשלום דמי החכירה השנתיים. עם זאת, שיעור דמי החכירה נקבע בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. היוון- הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים והוא מחושב בהתאמה לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון. אף על פי כן, מועצת מקרקעי ישראל קבעה שיעור אחיד להיוון והוא 4.5% מאומדן שווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין הן בהתבסס על השטח המבונה של המוחכר. שיעור זה תקף עד 30.9.2007. החל מ-1.10.2007 יעלה שיעור ההיוון ל- 5.5% מאומדן שווי המקרקעין.
במסגרת מבצע ההיוון של המנהל יינתן לחוכרים אשר יבחרו להוון את המוחכר, זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.
לא ניתן להגיש השגה על שווי המקרקעין. יתרונות בתשלום היוון:
1. פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים עבור הזכויות בנכס.
2. פטור מתשלום דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס. הארכת תקופת חכירה:
1. בנוסף מעניק ההיוון הארכת תקופת החכירה (עד שתיים במצטבר).
2. חשוב לציין כי תנאי מבצע ההיוון, מתייחסים לחוזי החכירה לפי התנאים המקובלים אצל המחכיר. במקרה של סתירה בין תנאי החוזה לבין תנאי מבצע ההיוון, הוראות החוזה גוברות ותנאי מבצע ההיוון לא יחולו לגביו.
3. לחוכרים בעלי תנאי חכירה מיוחדים (חוכרי משנה וכד') הארכת תקופת החכירה מוגבלת, היא כפופה לאמור בחוזה החכירה הראשי ומותנית בתנאי חידושה של החכירה הראשית.
ניתן לדחות תשלום סכום ההיוון, עד סך של 15,000 ? מסכום דמי ההיוון בתנאים הבאים:
החוכר יחתום על הסכם לדחיית סכום ההיוון לרבות חובות דמי חכירה שנתיים. הסך הנדחה ישא הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית, כפי שהיא מפורסמת מעת לעת עבור כל תקופת דחיית הסכום.
הסך הנדחה ייגבה כאשר החוכר יבקש לבצע אחת מן הפעולות הבאות:
1. העברת זכויות
2. שינוי/תוספת בניה
3. כל פעולה אחרת שיקבע המינהל.
4. העברת זכויות ו/או חידוש חכירה .
לא יינתנו הנחות או פטור מתשלום דמי היוון (מטעמים חברתיים-כלכליים ואחרים).
מקבלי הבטחת הכנסה מהמוסד לביטוח לאומי יוכלו להקפיא דמי חכירה שנתיים גם בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל .
חוכר שיבקש להמשיך ולשלם דמי חכירה שנתיים, אלה יהיו בשיעור הקבוע בהוראות חוזה החכירה או על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הכול על פי כללי המינהל.
החלטות מועצת מקרקעי ישראל שונות מהאמור בחוזה החכירה וכלולה בהן הטבה הן בהצעת ההיוון שאינו כלול בחוזה והן ביחס לשיעור דמי החכירה השנתיים ובאופן חיובם. הצעת המינהל הינה זכות ולא חובה, והיא בנויה כמקשה אחת,על כל רכיביה.
חוכר אשר אינו מסכים עם רכיב כלשהו בהצעת המינהל, יחויב בדמי חכירה שנתיים כמפורט בחוזה החכירה.
הצעת ההיוון מחושבת ליחידת דיור אחת על פי נתוני הנכס, והיא אינה כוללת זכויות פונטציאליות שאינן מאושרות על ידי המינהל.
